ご無沙汰しております。 長い間、ＵＰして居ませんでした。　弊社の社員が最近、New York不動産視察ツアーにアテンドし、昨日戻りました。 大統領選で共和党の候補になったトランプタワー、(1 Central Park West)がお気に入りのご様子とのレポートが有りましたので久々にブログを更新する気になりました。　丁度、内覧に行った時にジムにMagic Johnsonが居合わせたそうで、確かNY Yankeesの田中マー君もこちらの住民というように聞いています。ManhattanはCentral parkが見える立地が最高と言われており、それも下（南）方向がミッドタウンに近く大変便利です。　流石にトランプ・インターナショナルは良い立地を抑えています。1階にはガイドブックにも載っている著名レストラン Jeans-George（http://www.jean-georges.com/）があります。セレブが多く住むこのコンドミニアムの居住者にはケータリングサービスもあります。ご案内したのは６ベッドルームの40million USD(105円換算で42億円）ですが、こちらの写真のコンドは３ベッドルームで7.2millionドルですので約7億5千万円となります。Manhattanは土地が限られていますので不動産価格が年々値上がりして、一般には10年で２倍と言われています。利回りは余り高くありませんが空室率が私の知る限り世界一低いと思います。空室率0.94％（2010年*Crain’s New York Business)。減価償却率が日本とは違い、築年数とは関係なく27.5年と言うのも上手に活用すれば日本での納税の際に節税出来そうです。

こちらは日本でも東京オリンピックのメインスタジアム設計で有名になったザハ・ハディド氏の遺作となってしまったコンドミニアムです。現在大開発中のハドソンヤード（http://www.hudsonyardsnewyork.com/）の近くです。正直、私が住んで居た頃のNew YorkはどちらかというとEastが高級で、Westは次、日本人駐在員の多くがクイーンズに住んで居ました。そして「ブルックリンなんて」と思っていましたが今はブルックリンも大分値上がりし、開発が進んでいます。1億円前後の不動産もありますがキャッシュを用意しておかないと直ぐに売れてしまいます。

やっと英国のCharlieから待ち望んでいた知らせが届いた。RW社には私が関心を寄せる配当型ファンドがある。５～８％の配当目標で運用しているが実例としては15％も配当しているのに英ポンド建てと米ドル建てだけなのです。運用方法は銀行債権、社債、住宅ローンなどです。ロイズ銀行やフレンズプロビデント社ほか日本でも知られた銀行や保険会社もこのファンドに投資しているという。年8％以上のパーフォーマンスを上げないと運用する彼らは20％の成功報酬を受け取れない契約になっている。年10％なら8％を引いた2％の20％が彼らの収入になる。彼に頼んだのは円建てを作って欲しいと言うことです。「2億円集めてくれたら作る」というので「商品が出来ていないのにどうやって集めるの？これって鶏が先か卵が先かの話でしょう」と今年の春に来訪の際に歓談したのです。その後、電話が掛ってきて作業に入っているとの事でした。「11月位までには上席の許可が下りると思う」との経緯だったのです。

ところが昨夜のメールでは10月から円建てが発行されるとの事です。一安心しています。今どきの日本で銀行預金ではゼロ金利で銀行にお金を貸している様なものですから、為替リスクのない円で預け年2回の配当を受けるのは悪くない選択肢だと思っています。

New YorkのCentral Park Southと言えばNYを知っている人なら誰もが垂涎の憧れ物件だと言う事を知って居ます。NY(Manhattan)で一番価値が有るのがCentral Park View、続いて東側のEasr River View、西側のHudson River Viewとなります。元NYヤンキースの松井秀喜選手East River側のトランプタワーだと聞いて居ます。Manhattanでは高層ビルの夜景は当たり前だから特にどうって事はありません。Central Parkは南北に長いので南側に接するのは特に希少です。キャロライン・ケネディー米駐日大使の母、ジャクリーンオナシスが晩年すごした事でも知られて居ます。この周囲は世界に知られるセレブリティーが住んでいて滅多に手放す人が居ません。John Lennonが住んでいたダコタハウスはCentral Parkの西側、著名人の多くがご愛用のブティックホテル・ピエール、Metropolitan MuseumはCentral Parkの東側となります。レディー・ガガもCentral Park Southに家賃22000ドルを払って住んで居ます。確かBilly JoelもCentral Park Southもそうだったと思います。Goldman Sacksの会長や長者番付に載るレジェンドとも言える方々ばかりです。その並びが今回売りに出て居るのです。2013年9月のデータではManhattanの空室率は0.94％と実に1％を切って居ます。下の写真はプラザホテル、その下がメトロポリタンオペラハウスです。

ペントハウスを含み残り７ユニットで２ベッドルーム及びペントハウスはメゾネットになって居ます。1907年に建ったビルを今回フルリノベーションしての販売となります。由緒あるホテルであるThe Plazaに隣接しており、会員制スパやラウンジ、レストランなど全ての施設がご利用になれます。勿論、金モールの制服を着たドアーマンが24時間お車の乗り降り、Taxiを捕まえたりお荷物のお手伝いを致します。NYの建物比率の多くが80％、土地比率が20％となり、築年数が有るので日本の納税者だけが受け取れるメリットがあると弊社と取引の有る公認会計士が言って居ます。実質的には少ない価格で世界に誇る不動産資産を持てるのです。（理由：アメリカでは物件の築年数に関わらず27.5年の償却となりますが、一旦アメリカで納税を済ませ、日本での確定申告時に合算しての申告となります。詳しくは本WEBサイトの不動産事業部の欄をご覧ください。）　勿論弊社が現地案内及び弁護士、会計士、不動産鑑定士、借入銀行などの手配及びフルサポートを致します。この様な希少物件を手に入れるにはスピード感が必要となります。是非、日本の資産家、投資家に購入して頂きたいと思って居ます。

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先週の海外からのゲストの一人がRichard Wood氏だった。先月はNYからファンドマネージャーを連れてきた。今回は社長のAngus Murray氏を連れて来る予定だったが急にSingaporeでの商談で日本に立ち寄らずに行ってしまったので恐縮して居た。お詫びという訳でもないだろうが何か欲しいGoodsがあれば送ると言うのでペンやUBSは山ほどあるし、ゴルフボールでも送って貰おうかなと言ったらサンバイザーやゴルフシャツはどうかと言うので身につけるものは貰っても趣味が違ったりすると無駄だから私の様によく池ポチャするボールで良いと言ったら金曜日に「もう送った。」とメールが来た。此処半年来、毎月粘り強く尋ねて来てくれる。弊社の新人マネージャーに理解させるように説明してほしいと言ったら何と全部日本語の資料を作って来てくれた。お陰で毎回説明を聞くたびに当該ファンドへの理解が深まり投資してみようかと言う気になった。NYダウは17000ドルを上回り史上最高値を付け、日本でもそれを受けて株高が進んでいる。年金資金が株式市場に流入したのも下支えして居る。

このファンドの特徴は配当（4％～6％）に特化した世界中の大型株に投資し、尚且つオプション取引を交え、配当とは別に8～12％の予想利益が有ると言う。キャピタルゲインをプラスすればもっと高い利益が予想されるのです。社長のAngusも自分のお金を入れて運用して居るそうだ。Angusは45歳のリッチマンで最近では南アフリカに広大な土地を購入しアニマルの保護区を作ると言う。10年ほど前のオフィスの住所からはマンハッタンのアパートの一室を伺わせたがファンドの内容が面白かったのでクライエントに提案したが多くの投資家が利益を収めたと理解して居る。僅か２～３年後にオフィスはダウンタウンのアパートメントから五番街のRockfeller Centerに移転したのだ。彼はファミリーオフィスのクライエントを複数抱えて居るのでファンド組成が得意なんだと思う。同種の運用をするファンドは何種類かあるが、そのうちの一つがGoldman Sacksで運用されているが、Goldmanよりも利益が多くボラティリティー（上下の振幅）が低く極めて安定して居る。上のグラフの縦軸は利回りで横軸はボラティリティーとなります。ご興味のある方はお問い合わせ下さい。

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先週は海外からのゲストが多くて土曜日まで仕事になってしまった。
古くからの友人で英国人のEdが同行したパートナーが日本に来るの初めてだから何処か外で食事しようというので築地魚市場を提案したら乗り気だったので築地で落ち合い寿司屋へ行った。今度の商品は学生寮の販売なのです。

LiverpoolはBeatlesで有名になりましたが学生街としても知られて居ます。英国では殆どの学生街で学生の住む場所の確保が大変で4人にベッド一つと言われて居ます。アンドリュー王子がケート王妃と知り合ったのも一軒家をシェアした時の同居人だったと言うではありませんか。学生用の高級シェアハウスのオーナーになって貰うのがこの投資の趣旨です。共有のリビングルーム、キッチン、バスルームなどがあり個々の家具付きベッドルームがあります。また上の階に行くと独立したスタジオ（ワンルーム）もあります。投資金額は50000英ポンドからあり、平均すると日本円で1000万円程度です。家賃の取り立て、管理全てをお任せで利回り8％以上を5年間保証するという商品です。欧州を始めとして中東や東南アジアからの留学生も多く、住む場所が見付からない為にホテル暮らしをしている学生も居ると言う事です。8月なら自分達も英国に居るから空港まで迎えに行くから見学に来ないかとお誘いを受けました。面白そうだし、英国は久し振りなので行きたい気もあるけど飛行機が長いのでどうしようか思案中です。

期間限定ですが現在Citibankで日本円から外貨に通貨交換するのに75％のディスカウントをしています。外貨預金、又は外貨投資をご検討中の方には朗報だと思います。こちらの銀行は送金先を登録しておくと送金料無料で海外送金が出来ます。口座維持には毎月の費用が掛かりますが残高が50万円以上あれば維持費は掛かりません。将来、円安が続くと思えば外貨預金も悪くありません。円だけで資産を持つ方が危険かもしれません。マルチ通貨口座が同時開設出来るので便利です。対象通貨は米ドル、豪ドル、NZドル、英ポンドとなっています。このレートはシンガポールのCitibankの通常レートより安くなっています。10万ドルなら10万円の手数料の所が２万５千円で済むので7万5千円が浮きます。まだ円だけで資産をお持ちの方は是非この機会に外貨預金をご検討下さい。

地方の方でお近くにCitibankが無い方はオンラインで口座開設が出来ます。お急ぎ下さい。

こんな記事を見付けましたのでCopy & Paste で恐縮ですがご案内します。

スイス“脱税天国”終了で、中国・汚職官僚たちが顔面蒼白- 日刊サイゾー（2014年5月13日16時00分）

　「ゴルゴ13」も、ギャランティの新たな振り込み先を検討しなければならないかもしれない。

　6日にパリで行われた経済協力開発機構（OECD）閣僚理事会で、各国の税務当局間で金融口座情報などを自動交換する新たな基準に、スイスが合意したのだ。多国籍企業や海外居住者の課税逃れを防ぐことが目的だ。

　これにより、スイスの金融機関が伝統的に保持してきた銀行顧客情報の機密性は、ほぼ完全に失われることとなった。

　その影響が、意外なところで現れているという。「中国の高級官僚が大慌てしている」と話すのは、広東省ブロック紙社会部記者だ。

「スイスの金融機関には、その機密性をあてに中国高官が約5,000以上もの口座を開設しているといわれている。過去には、江沢民が3億5,000万ドルをスイスの銀行口座に不正に送金した疑惑が報じられたこともある。中国はOECDに加盟していないが、第三国の協力さえあれば、いくらでも顧客情報を見ることができるようになる。行動の早い高官たちはスイスの新基準への調印を前に、英領ヴァージン諸島をはじめとしたタックス・ヘイブンにペーパーカンパニーを設立し、スイス国内の口座にあった資金を移動させているが、そうした動きもある程度追跡できるはず。今後、汚職官僚の海外逃亡と、逃げ遅れたものたちの検挙が相次ぐことになるだろう」

　同基準制定の裏には、国際テロ組織の資金の流れを断ちたいアメリカの圧力があったとも指摘されているが、中国の汚職官僚たちにとっては、とんだとばっちりとなってしまったようである……。
（文＝牧野源）

連休前の訪問はコモディティー投資で知る人ぞ知るＣ社だ。勿論ブティックファンドだけど今回扱って居るのはEqyuity（株式）らしいのです。名称はEquity High Yield & Premium Income Fundと言うので株式で運用して配当が有る商品だとばかり思っていたらさに有らず。　Incomeとは株式の配当を指し、Premiumはオプション取引の利益を指すと言う事が判った。直感で判断してはいけないと反省している。株式の緩やかな値上がりを期待出来る大会社にフォーカスされている。小型株はボラティリティー（上下の振幅）が大きくリスク資産になり易いとの事だった。株の配当時期はその株によりマチマチだが大体4～6％あり、Premiumからは8～10％が見込まれている。対象国は世界に分散されているのにリストを見ると日本株が無い。理由を問うたら日本は透明性が低く、通貨に関してもボラティリティーが高く安定運用が望めないと言うのだ。いくら阿部総理が海外で日本株を買ってほしいと演説しても市場が冷ややかなのはこの辺りにも一因がありそうだ。この会社の創設者A.M氏も7月には来日するとの事。実は私はこの会社がＮＹのアパートから始めた頃からの付き合いで同時はゴールドファンドを推奨して居た。2004年の始まりの事だった。420ドル辺りでお付き合い下さった方は大分利益を収めて頂いたと思って居ます。いつもこのブログに書く前にFacebook Pageに記載して居ますので良かったら時々覗いて見て下さい。　よかったら「いいね」ボタンもご協力下さい。

創設者のＡＭ氏は自らも投資して商品を作り納得の行くものをファミリーオフィスの運用に取り入れ、そして一部を公開するので公開してからの年数は浅いのです。直近のパーフォーマンスをお見せします。このファンドは入り口で無しで出口で2年目4％、3年目3％という様に毎年逓減型だという事です。長く保有して欲しいと言う事ですね。ちなみに株式の利益は各国で支払い済みの様ですから日本と租税条約国であればニ重課税は無いと思われます。　最終確認はご自身でお願いします。

　図が小さいのでクリックして拡大してご覧ください。不鮮明だった場合の為に書き出しますと2012年が24.82％、2013年が38.81％、2014年初来3月末日までが1.56％となっています。ご興味のある方はお問い合わせフォームからどうぞ。では皆様、残り少ないゴールデンウィークをお楽しみください。

Ｍ社のIncome Fundは配当型です。色々ある中で此処では２種類をご紹介します。　①Real Estate Opportunity Fund :こちらは配当が年6~10%でルクセンブルグ国籍なのでラップ口座からアクセス可能です。4半期毎に配当が支払われます。②Development Finance LP: こちらは年間10%の配当が半年毎に支払われますが最短2年間の設定で以降半年毎に解約する事が出来ます。イギリス国籍です。両方とも活況なロンドンの不動産融資で運用します。メインは繋ぎ融資ですが後者は小規模で短期間のロンドンの居住用不動産開発にも投資します。融資の条件は第一又は第二抵当権で且つ不動産価値の65%を超えない範囲です。英ポンドで運用されますが、米ドル、ユーロ、日本円でヘッジされたバージョンがあります。Londonから2人連れで訪ねて来てくれました。

Ｃ社からはEquity High Yield & Premium Income Fundのプリゼンに英国人ですが香港支社から訪ねて来てくれました。てっきり配当型ファンドかと思ったら高配当株で運用するファンドと言う意味でした。世界中の高配当の株式に投資して高い収益を狙います。 

チャートが小さくて見難いかも知れませんが2013年38.84%、2012年24.82%とDow Jonesを倍以上上回る成績を出しています。国別では豪州35.58%、米国24.36%、英国21.97%、独18.09%となっています。マネージド・フューチャーズの運用手法全盛期がありましたが近年株式や債券、その他の手法に潮流が移ってきた感があります。マネージド・フューチャーズでは近年利益を出しているファンドを見付ける方が難しい状態です。金融商品も生き物ですから世のトレンドを読んで方向転換する事も重要です。Facebook pageにも情報を掲載して居ますのでご興味のある方は覗いてみて下さい。

これは先日、Facebook page に投稿投稿した内容と被りますが海外投資の一環として不動産情報をお届けしております。Facebook pageには他のNY情報も掲載していますので良かったらFB Pageの「いいね」ボタンにご協力下さい。

ロックフェラーセンターはNY5番街のランドマークとも言える建造物でバブルたけなわの時期に三菱地所が購入したのが記憶に新しいかと思います。その後不動産バブルが崩壊しChapter 11（米破産法）により売却されその一部が三菱地所の所有として残っています。大富豪のジョン・D・ロックフェラーによって1930年から建設されましたが前年に起きた大恐慌の影響でその後建築計画が変更され、全ての建築物が完成したのは9年後の1939年でした。

現在売りに出ている訳ではありませんが、これ鉄筋で60年以上経っていますから日本社または日本で納税する個人が購入すると建物部分（NYは特に建物比率が高く5階建のタウンハウスでも80％が見込めるので高層ビルの場合は或いはもっと建物比率が高いかもしれません。）が日本の税法では60年以上経った鉄筋の場合は建物部分が丸々7年で減価償却出来るというセオリーが成立します。戦前に建てられたタウンハウスの場合、土台や梁が木造の場合が多く22年以上経過した建物は日本側の納税時4年で償却出来るそうです。そうなると海外資産は隠す時代ではなく反対に表に出すことにより日本での収入と合算できるのでメリットが大きいのかもしれません。そこで、「このスキームを使ったＮＹ不動産業者は27年の経験を持つ自分しか居ない」と豪語する元リーマンだかゴールドマンだったか忘れましたが現在、小さな日本法人の社長をしているＥ社を訪ねました。地方在住で不動産に関心のある弊社クライアントに情報収集を頼まれたからです。節税スキームは理解出来ましたが建物比率や構造の証明はどうするのかを問うた所、極秘だと言うのです。この人はＮＹ不動産ライセンスを持っているので売主から手数料を貰って居ますが顧問料として買主からも諸経費の他に5%を請求しています。（他社も概ね同じ料金体系）回答は「自分は嘗て20 Billion USD以上の不動産取引の経験がある」（それは貴方個人でなく大会社の傘の下だったからでしょう-私の意見）。　「自分には27年の経験から編み出した複雑なノウハウがあり、誰もが真似出来る事ではないので貴女に教育する義務は無い」というかなり高邁な返事が来たのでパズルを解くのが大好きな私は本気で調査しました。安くないフィーを請求するからには買主（私は買主の代理人）に対して説明責任があると思うのです。現地不動産業者、複数のNY不動産専門弁護士、NY公認会計士、NY不動産鑑定士、NY建築家など私の海外ネットワークを駆使して連携調査の結果、裏付けが取れました。日本側では租税に特化した弁護士にも相談しましたし、公認会計士からも裏を取りました。

「27年も掛けて得たノウハウご苦労様」とNY在住の同社WC社長様に昨晩メールさせて頂きました。同氏は長い間、日本に住み米大手投資銀行に勤務した後、私の知人と日本社を設立しましたが3.11の地震の後、放射能が怖くてホームタウンのNew Yorkへ逃げ帰ったまま日本へ戻らないのです。おまけに同社が紹介するモーゲージは頭金比率が高く私が調べた銀行を教えてあげたい位ですが27年のご経験ある専門家に相手が素人と見下した私が教育するのは失礼かと思いますので止めておきます。もしかしたら自分達の独自と豪語したノウハウが私にバレルと警戒されたのでしょうか？これでも私は国際金融のプロと自負しております。New Yorkで調査した結果、銀行は人ではなく建物の担保価値で融資をするので90歳の老人でも30年ローンが組めます。返済を上回る賃料のある収益物件なら日本で減価償却という税控除を受けながら勝手に自分のものにある可能性ありです。ドルで調達する方法と金利の安い日本円で調達する方法の選択肢があります。

ここ(Rockfeler Center)の広場、冬はアイススケートセンターになり夏は沢山のパラソルの下で飲食が楽しめるレストラン＆カフェになります。私も若かりし頃、NYで生活した経験がありますので多少は土地勘も残っていると思います。ご興味のある方はお問い合わせフォームからご連絡下さい。