ご無沙汰しております。 長い間、ＵＰして居ませんでした。　弊社の社員が最近、New York不動産視察ツアーにアテンドし、昨日戻りました。 大統領選で共和党の候補になったトランプタワー、(1 Central Park West)がお気に入りのご様子とのレポートが有りましたので久々にブログを更新する気になりました。　丁度、内覧に行った時にジムにMagic Johnsonが居合わせたそうで、確かNY Yankeesの田中マー君もこちらの住民というように聞いています。ManhattanはCentral parkが見える立地が最高と言われており、それも下（南）方向がミッドタウンに近く大変便利です。　流石にトランプ・インターナショナルは良い立地を抑えています。1階にはガイドブックにも載っている著名レストラン Jeans-George（http://www.jean-georges.com/）があります。セレブが多く住むこのコンドミニアムの居住者にはケータリングサービスもあります。ご案内したのは６ベッドルームの40million USD(105円換算で42億円）ですが、こちらの写真のコンドは３ベッドルームで7.2millionドルですので約7億5千万円となります。Manhattanは土地が限られていますので不動産価格が年々値上がりして、一般には10年で２倍と言われています。利回りは余り高くありませんが空室率が私の知る限り世界一低いと思います。空室率0.94％（2010年*Crain’s New York Business)。減価償却率が日本とは違い、築年数とは関係なく27.5年と言うのも上手に活用すれば日本での納税の際に節税出来そうです。

こちらは日本でも東京オリンピックのメインスタジアム設計で有名になったザハ・ハディド氏の遺作となってしまったコンドミニアムです。現在大開発中のハドソンヤード（http://www.hudsonyardsnewyork.com/）の近くです。正直、私が住んで居た頃のNew YorkはどちらかというとEastが高級で、Westは次、日本人駐在員の多くがクイーンズに住んで居ました。そして「ブルックリンなんて」と思っていましたが今はブルックリンも大分値上がりし、開発が進んでいます。1億円前後の不動産もありますがキャッシュを用意しておかないと直ぐに売れてしまいます。

やっと英国のCharlieから待ち望んでいた知らせが届いた。RW社には私が関心を寄せる配当型ファンドがある。５～８％の配当目標で運用しているが実例としては15％も配当しているのに英ポンド建てと米ドル建てだけなのです。運用方法は銀行債権、社債、住宅ローンなどです。ロイズ銀行やフレンズプロビデント社ほか日本でも知られた銀行や保険会社もこのファンドに投資しているという。年8％以上のパーフォーマンスを上げないと運用する彼らは20％の成功報酬を受け取れない契約になっている。年10％なら8％を引いた2％の20％が彼らの収入になる。彼に頼んだのは円建てを作って欲しいと言うことです。「2億円集めてくれたら作る」というので「商品が出来ていないのにどうやって集めるの？これって鶏が先か卵が先かの話でしょう」と今年の春に来訪の際に歓談したのです。その後、電話が掛ってきて作業に入っているとの事でした。「11月位までには上席の許可が下りると思う」との経緯だったのです。

ところが昨夜のメールでは10月から円建てが発行されるとの事です。一安心しています。今どきの日本で銀行預金ではゼロ金利で銀行にお金を貸している様なものですから、為替リスクのない円で預け年2回の配当を受けるのは悪くない選択肢だと思っています。

New YorkのCentral Park Southと言えばNYを知っている人なら誰もが垂涎の憧れ物件だと言う事を知って居ます。NY(Manhattan)で一番価値が有るのがCentral Park View、続いて東側のEasr River View、西側のHudson River Viewとなります。元NYヤンキースの松井秀喜選手East River側のトランプタワーだと聞いて居ます。Manhattanでは高層ビルの夜景は当たり前だから特にどうって事はありません。Central Parkは南北に長いので南側に接するのは特に希少です。キャロライン・ケネディー米駐日大使の母、ジャクリーンオナシスが晩年すごした事でも知られて居ます。この周囲は世界に知られるセレブリティーが住んでいて滅多に手放す人が居ません。John Lennonが住んでいたダコタハウスはCentral Parkの西側、著名人の多くがご愛用のブティックホテル・ピエール、Metropolitan MuseumはCentral Parkの東側となります。レディー・ガガもCentral Park Southに家賃22000ドルを払って住んで居ます。確かBilly JoelもCentral Park Southもそうだったと思います。Goldman Sacksの会長や長者番付に載るレジェンドとも言える方々ばかりです。その並びが今回売りに出て居るのです。2013年9月のデータではManhattanの空室率は0.94％と実に1％を切って居ます。下の写真はプラザホテル、その下がメトロポリタンオペラハウスです。

ペントハウスを含み残り７ユニットで２ベッドルーム及びペントハウスはメゾネットになって居ます。1907年に建ったビルを今回フルリノベーションしての販売となります。由緒あるホテルであるThe Plazaに隣接しており、会員制スパやラウンジ、レストランなど全ての施設がご利用になれます。勿論、金モールの制服を着たドアーマンが24時間お車の乗り降り、Taxiを捕まえたりお荷物のお手伝いを致します。NYの建物比率の多くが80％、土地比率が20％となり、築年数が有るので日本の納税者だけが受け取れるメリットがあると弊社と取引の有る公認会計士が言って居ます。実質的には少ない価格で世界に誇る不動産資産を持てるのです。（理由：アメリカでは物件の築年数に関わらず27.5年の償却となりますが、一旦アメリカで納税を済ませ、日本での確定申告時に合算しての申告となります。詳しくは本WEBサイトの不動産事業部の欄をご覧ください。）　勿論弊社が現地案内及び弁護士、会計士、不動産鑑定士、借入銀行などの手配及びフルサポートを致します。この様な希少物件を手に入れるにはスピード感が必要となります。是非、日本の資産家、投資家に購入して頂きたいと思って居ます。

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先週の海外からのゲストの一人がRichard Wood氏だった。先月はNYからファンドマネージャーを連れてきた。今回は社長のAngus Murray氏を連れて来る予定だったが急にSingaporeでの商談で日本に立ち寄らずに行ってしまったので恐縮して居た。お詫びという訳でもないだろうが何か欲しいGoodsがあれば送ると言うのでペンやUBSは山ほどあるし、ゴルフボールでも送って貰おうかなと言ったらサンバイザーやゴルフシャツはどうかと言うので身につけるものは貰っても趣味が違ったりすると無駄だから私の様によく池ポチャするボールで良いと言ったら金曜日に「もう送った。」とメールが来た。此処半年来、毎月粘り強く尋ねて来てくれる。弊社の新人マネージャーに理解させるように説明してほしいと言ったら何と全部日本語の資料を作って来てくれた。お陰で毎回説明を聞くたびに当該ファンドへの理解が深まり投資してみようかと言う気になった。NYダウは17000ドルを上回り史上最高値を付け、日本でもそれを受けて株高が進んでいる。年金資金が株式市場に流入したのも下支えして居る。

このファンドの特徴は配当（4％～6％）に特化した世界中の大型株に投資し、尚且つオプション取引を交え、配当とは別に8～12％の予想利益が有ると言う。キャピタルゲインをプラスすればもっと高い利益が予想されるのです。社長のAngusも自分のお金を入れて運用して居るそうだ。Angusは45歳のリッチマンで最近では南アフリカに広大な土地を購入しアニマルの保護区を作ると言う。10年ほど前のオフィスの住所からはマンハッタンのアパートの一室を伺わせたがファンドの内容が面白かったのでクライエントに提案したが多くの投資家が利益を収めたと理解して居る。僅か２～３年後にオフィスはダウンタウンのアパートメントから五番街のRockfeller Centerに移転したのだ。彼はファミリーオフィスのクライエントを複数抱えて居るのでファンド組成が得意なんだと思う。同種の運用をするファンドは何種類かあるが、そのうちの一つがGoldman Sacksで運用されているが、Goldmanよりも利益が多くボラティリティー（上下の振幅）が低く極めて安定して居る。上のグラフの縦軸は利回りで横軸はボラティリティーとなります。ご興味のある方はお問い合わせ下さい。

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先週は海外からのゲストが多くて土曜日まで仕事になってしまった。
古くからの友人で英国人のEdが同行したパートナーが日本に来るの初めてだから何処か外で食事しようというので築地魚市場を提案したら乗り気だったので築地で落ち合い寿司屋へ行った。今度の商品は学生寮の販売なのです。

LiverpoolはBeatlesで有名になりましたが学生街としても知られて居ます。英国では殆どの学生街で学生の住む場所の確保が大変で4人にベッド一つと言われて居ます。アンドリュー王子がケート王妃と知り合ったのも一軒家をシェアした時の同居人だったと言うではありませんか。学生用の高級シェアハウスのオーナーになって貰うのがこの投資の趣旨です。共有のリビングルーム、キッチン、バスルームなどがあり個々の家具付きベッドルームがあります。また上の階に行くと独立したスタジオ（ワンルーム）もあります。投資金額は50000英ポンドからあり、平均すると日本円で1000万円程度です。家賃の取り立て、管理全てをお任せで利回り8％以上を5年間保証するという商品です。欧州を始めとして中東や東南アジアからの留学生も多く、住む場所が見付からない為にホテル暮らしをしている学生も居ると言う事です。8月なら自分達も英国に居るから空港まで迎えに行くから見学に来ないかとお誘いを受けました。面白そうだし、英国は久し振りなので行きたい気もあるけど飛行機が長いのでどうしようか思案中です。