New York不動産

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ご無沙汰しております。 長い間、UPして居ませんでした。 弊社の社員が最近、New York不動産視察ツアーにアテンドし、昨日戻りました。 大統領選で共和党の候補になったトランプタワー、(1 Central Park West)がお気に入りのご様子とのレポートが有りましたので久々にブログを更新する気になりました。 丁度、内覧に行った時にジムにMagic Johnsonが居合わせたそうで、確かNY Yankeesの田中マー君もこちらの住民というように聞いています。ManhattanはCentral parkが見える立地が最高と言われており、それも下(南)方向がミッドタウンに近く大変便利です。 流石にトランプ・インターナショナルは良い立地を抑えています。1階にはガイドブックにも載っている著名レストラン Jeans-George(http://www.jean-georges.com/)があります。セレブが多く住むこのコンドミニアムの居住者にはケータリングサービスもあります。ご案内したのは6ベッドルームの40million USD(105円換算で42億円)ですが、こちらの写真のコンドは3ベッドルームで7.2millionドルですので約7億5千万円となります。Manhattanは土地が限られていますので不動産価格が年々値上がりして、一般には10年で2倍と言われています。利回りは余り高くありませんが空室率が私の知る限り世界一低いと思います。空室率0.94%(2010年*Crain’s New York Business)。減価償却率が日本とは違い、築年数とは関係なく27.5年と言うのも上手に活用すれば日本での納税の際に節税出来そうです。

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こちらは日本でも東京オリンピックのメインスタジアム設計で有名になったザハ・ハディド氏の遺作となってしまったコンドミニアムです。現在大開発中のハドソンヤード(http://www.hudsonyardsnewyork.com/)の近くです。正直、私が住んで居た頃のNew YorkはどちらかというとEastが高級で、Westは次、日本人駐在員の多くがクイーンズに住んで居ました。そして「ブルックリンなんて」と思っていましたが今はブルックリンも大分値上がりし、開発が進んでいます。1億円前後の不動産もありますがキャッシュを用意しておかないと直ぐに売れてしまいます。

高配当株式とオプション収入で運用するファンド

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先週の海外からのゲストの一人がRichard Wood氏だった。先月はNYからファンドマネージャーを連れてきた。今回は社長のAngus Murray氏を連れて来る予定だったが急にSingaporeでの商談で日本に立ち寄らずに行ってしまったので恐縮して居た。お詫びという訳でもないだろうが何か欲しいGoodsがあれば送ると言うのでペンやUBSは山ほどあるし、ゴルフボールでも送って貰おうかなと言ったらサンバイザーやゴルフシャツはどうかと言うので身につけるものは貰っても趣味が違ったりすると無駄だから私の様によく池ポチャするボールで良いと言ったら金曜日に「もう送った。」とメールが来た。此処半年来、毎月粘り強く尋ねて来てくれる。弊社の新人マネージャーに理解させるように説明してほしいと言ったら何と全部日本語の資料を作って来てくれた。お陰で毎回説明を聞くたびに当該ファンドへの理解が深まり投資してみようかと言う気になった。NYダウは17000ドルを上回り史上最高値を付け、日本でもそれを受けて株高が進んでいる。年金資金が株式市場に流入したのも下支えして居る。


このファンドの特徴は配当(4%~6%)に特化した世界中の大型株に投資し、尚且つオプション取引を交え、配当とは別に8~12%の予想利益が有ると言う。キャピタルゲインをプラスすればもっと高い利益が予想されるのです。社長のAngusも自分のお金を入れて運用して居るそうだ。Angusは45歳のリッチマンで最近では南アフリカに広大な土地を購入しアニマルの保護区を作ると言う。10年ほど前のオフィスの住所からはマンハッタンのアパートの一室を伺わせたがファンドの内容が面白かったのでクライエントに提案したが多くの投資家が利益を収めたと理解して居る。僅か2~3年後にオフィスはダウンタウンのアパートメントから五番街のRockfeller Centerに移転したのだ。彼はファミリーオフィスのクライエントを複数抱えて居るのでファンド組成が得意なんだと思う。同種の運用をするファンドは何種類かあるが、そのうちの一つがGoldman Sacksで運用されているが、Goldmanよりも利益が多くボラティリティー(上下の振幅)が低く極めて安定して居る。上のグラフの縦軸は利回りで横軸はボラティリティーとなります。ご興味のある方はお問い合わせ下さい。

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連休前の最終訪問ファンドマネージャー

連休前の訪問はコモディティー投資で知る人ぞ知るC社だ。勿論ブティックファンドだけど今回扱って居るのはEqyuity(株式)らしいのです。名称はEquity High Yield & Premium Income Fundと言うので株式で運用して配当が有る商品だとばかり思っていたらさに有らず。 Incomeとは株式の配当を指し、Premiumはオプション取引の利益を指すと言う事が判った。直感で判断してはいけないと反省している。株式の緩やかな値上がりを期待出来る大会社にフォーカスされている。小型株はボラティリティー(上下の振幅)が大きくリスク資産になり易いとの事だった。株の配当時期はその株によりマチマチだが大体4~6%あり、Premiumからは8~10%が見込まれている。対象国は世界に分散されているのにリストを見ると日本株が無い。理由を問うたら日本は透明性が低く、通貨に関してもボラティリティーが高く安定運用が望めないと言うのだ。いくら阿部総理が海外で日本株を買ってほしいと演説しても市場が冷ややかなのはこの辺りにも一因がありそうだ。この会社の創設者A.M氏も7月には来日するとの事。実は私はこの会社がNYのアパートから始めた頃からの付き合いで同時はゴールドファンドを推奨して居た。2004年の始まりの事だった。420ドル辺りでお付き合い下さった方は大分利益を収めて頂いたと思って居ます。いつもこのブログに書く前にFacebook Pageに記載して居ますので良かったら時々覗いて見て下さい。 よかったら「いいね」ボタンもご協力下さい。

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創設者のAM氏は自らも投資して商品を作り納得の行くものをファミリーオフィスの運用に取り入れ、そして一部を公開するので公開してからの年数は浅いのです。直近のパーフォーマンスをお見せします。このファンドは入り口で無しで出口で2年目4%、3年目3%という様に毎年逓減型だという事です。長く保有して欲しいと言う事ですね。ちなみに株式の利益は各国で支払い済みの様ですから日本と租税条約国であればニ重課税は無いと思われます。 最終確認はご自身でお願いします。

high-yield-premium-income.JPG 図が小さいのでクリックして拡大してご覧ください。不鮮明だった場合の為に書き出しますと2012年が24.82%、2013年が38.81%、2014年初来3月末日までが1.56%となっています。ご興味のある方はお問い合わせフォームからどうぞ。では皆様、残り少ないゴールデンウィークをお楽しみください。

配当型ファンド

どうやって私のコンタクトを知ったのかMontelloとかいうファンドから3月上旬に日本に行くので会いたいと連絡がありました。会うまで確定した事は言えないのですがIncome Fundのマーケティングだと言うのです。英ポンド建てで8.5%を四半期に分けて配当すると言うのです。私が注目したのは英ポンドだけでなくEUR, USD,JPY建てもあると言うのです。会って話を聞いたらアップしますのでご興味のある方は楽しみにしていて下さい。このファンドにアクセス出来るラップ(ハブ)口座のリストも送られてきたのでご覧ください。プルーデンシャルやイーゴンもオフショアバージョン有ったんですね。

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前々回のブログでご案内したRW Income Fundの昨年のパーフォーマンスは米ドル建てで12.46%ありました。

 rwincime-dec2013.jpg サムネールになっていますのでクリックして拡大してご覧ください。流石に機関投資家は目の付けどころが違います。このファンド保有者トップ15のリストを入手しましたのでご覧ください。

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どれも英国を代表すると言っても過言でない企業ばかりです。最後のFriends Lifeは名義変更したFriends Providentの親会社です。

他にもCastlestoneからIncome Fund情報が入って来ていますが余りにも長いプリゼンテーションなので1,2頁に纏めてから送ってほしいと依頼しましたので入手次第アップします。 

RWインカムファンド

イギリスの債券ファンドです。一般的な国債や適格社債ではなく住宅抵当証券や劣後債、優先株などひねりを加えたスキームで一般的な債券ファンドよりはリスクの高いインカムファンドです。ファンドは英ポンド建てと米ドル建てがあり、インカム型と累積型の2通りあります。元々は英ポンド建てで運用されて居ますので米ドル建てがドルヘッジされているのか否かは未確認です。そのうち日本へも説明に来るでしょうから詳しく聞いておきます。下記は累積型のパーフォーマンスとなります。クリックして画像を大きくしてご覧ください。

rwincomefund.JPG 5月がマイナス運用になって居ますが取扱地銀の破綻によるものだと言う事です。レバレッジは一切掛かって居ないロングオンリー債券ファンドとなります。運用目標は5~7%ですので昨年(24%)は出来過ぎと言えます。このチャートには載って居ませんが10月も2%前後の利益を出しているとの事です。売買は月1回、販売手数料は入り口で無しですが出口で差し引かれ

rw.jpg1年以内5%、2年以内4%、3%、2%と逓減し5年以上保有で0%となります

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